【行业资讯】大型购物中心研究（下）

发布时间：2021-01-08 人浏览

第四章 2009-2010年中国购物中心产业运行环境解析

第一节2009-2010年中国宏观经济环境分析

一、中国GDP 分析

2009年，我国经济呈现企稳回升的良好态势，全年GDP 增长8.7%左右。2010年，世界经济将缓慢复苏，外需有望止跌回升，但中国经济中的深层次矛盾特别是结构性矛盾仍然突出，经济增长内生动力不足，结构调整压力和难度加大，通货膨胀预期抬头。国际经济环境分为二次下滑、缓慢复苏、较快复苏三种可能 ，中国经济走势，最大可能是实现增长速度和物价水平双稳运行态势，GDP增长8.5%左右，就业和国际收支平衡状况继续改善。

国际金融危机爆发后，世界各国和国际组织实施了一系列强有力的经济刺激政策。当前我国经济社会发展仍处在企稳回升的关键时期。既要看到经济社会发展的积极变化和有利条件，进一步增强信心，也要充分估计形势的复杂性和不确定性，切实增强忧患意识。在国际环境不确定性较大、国内自主增长动力不足的大背景下，2010年我国宏观调控将面临更加复杂的环境，既有可能在经济回升过程中因继续“保增长”的政策力度过猛导致投资过快增长和通货膨胀压力明显上升，也有可能因刺激经济增长的政策力度减弱过快，经济出现二次下滑。宏观调控必须在保持政策连续性和稳定性的同时，更加灵活审慎地把握政策的力度和节奏，更加重视提高经济增长的质量和效益。应准备多种预案以防国内外环境的突然变化。我们将国际经济环境分为二次下滑、缓慢复苏、较快复苏三种可能和三种不同力度的宏观调

控政策组合，预测了三种情景下的中国经济走势。 1．GDP增长8.5%左右的平稳增长情景

如果2010年全球经济缓慢复苏，使中国外部经济环境有所好转，出口下滑和外资下降局面逐步改观。国内现有政策取向基本保持不变，将保持经济平稳较快发展和大力推进结构调整作为宏观调控的主要任务，继续实行积极的财政政策，财政赤字占GDP 的比重保持在3%左右；继续实行适度宽松的货币政策，广义货币供应量(M2余额同比增长率年内逐步控制到18%左右，新增贷款规模全年控制在8万亿元以内，企业从证券市场融资规模大于2009年，全社会资金较为宽松；固定资产投资政策体现有保有压的结构性调控取向，一方面为民间投资创造相对宽松的政策环境，房地产投资较快增长，企业技术升级投资项目增多；另一方面坚决抑制重复建设投资项目的新开工，政府基础设施投资重点保在建项目，压新铺摊子。

在这一情景下，由于政府经济刺激政策的新增量小于2009年，国内外市场环境好转但不足以刺激企业大规模增加投资，经济自主性增长动力有所提高但仍未全面恢复，国民经济保持平稳增长态势，GDP增速大体与2009年持平。由于中国经济在长期潜在增长区间下限运行，总量上供过于求仍是经济运行的基本特征，当年不会出现明显的通货膨胀，预计居民消费价格将上涨2.5%左右；就业和国际收支状况将进一步好转。

2009年新开工项目规模很大，投资增长惯性较强；房地产投资加快的趋势仍将延续；但政府投资项目不再大规模铺新的摊

子，新增信贷规模减少和对重复建设的政策约束对投资增长将产生一定抑制作用。综合考虑上述因素，预计2010年固定资产投资名义增速为31%左右，大体与2009年持平，但扣除价格因素后的实际增速低于2009年。

2010年，消费保持平稳增长具备诸多有利因素，城乡居民收入水平持续增长为扩大消费增强了后劲，医改新方案等社会保障制度建设有助于减轻居民消费的后顾之忧，储蓄消费型增长模式使我国消费有较强稳定性。但经济型轿车减税、家电下乡、家电和汽车摩托车以旧换新等扩大消费政策可能出现政策效应递减。预计社会消费品零售总额增长18.5%，实际增长15.6%，略低于2009年水平。

外贸出口有望恢复正增长。世界经济由大幅负增长转为小幅正增长是中国出口恢复增长的基础性因素。数量分析显示，中国出口量对世界经济总量弹性为5.3，即世界经济每上升或下降一个百分点，中国出口量随之上升或下降5.3个百分点。2010年世界经济如果实现2%以上的增长，我国外贸出口增速有望达到10.8%左右；内需强劲有助于拉动进口需求进一步加速，预计进口增长13.5%；实现外贸顺差2200亿美元左右，大体与2009年持平。发达国家居民家庭储蓄率上升，将在一定程度上影响对中国商品的需求。贸易保护主义进一步加剧，贸易摩擦明显增多，我国外贸出口形势并不乐观，难以回升到2008年的进出口绝对额水平。

2010年，为防止未来通货膨胀压力过大，不宜进一步加大扩张性政策力度，货币信贷真正回归适度宽松局面，如果确能实现经济平稳增长情景，同时大力推进结构调整和体制改革，将有利于经济可持续发展，并减少扩张性政策的后遗症，这是最值得争取的情景。

社会消费品零售额 出口（亿美元） 进口（亿美元） 外贸顺差（亿美元） 居民消费价格指数 工业品出厂价格指数 M0（期末值） M1（期末值） M2（期末值）

17.020.03.27.5101.8103.01.83.0注：GDP、工业增加值为可比价格的实际增长率，其它为名义增长率。

2．GDP增长9%以上的强劲复苏情景

如果世界主要经济体为促进经济加速复苏，目前施行的扩张性经济政策2010年全年都不退出，贸易保护主义得到抑制，全球贸易重新活跃，世界经济和贸易全面回升，同时，人民币汇率继续保持基本稳定，前期出台的刺激外贸政策不变，则我国外贸出口增速可能达到20%以上，进口增速达到21.5%，外贸顺差比上年增长15%左右，净出口对我国经济有明显的正拉动作用。

国内继续实施应对国际金融危机的一揽子计划，将保持经济平稳较快增长作为宏观调控的首要目标，继续实行积极的财政政策，财政赤字占GDP 的比重略超过3%；继续实行适度宽松的货币政策，广义货币供应量(M2余额同比增长率年末控制到20%左右，新增贷款规模全年控制在10万亿元以内，证券市场活跃，全社会资金十分宽裕。

财政和信贷资金有效带动社会资金的投入，房地产开发投资重新恢复快速增长，十大产业调整和振兴规划实施进展顺利，一批科技含量较高的产业投资项目上马，固定资产投资名义增速高于2009年，实际增速与2009年持平。企业设备利用率回升较快，就业状况明显好转，城乡居民收入增速提高，城乡消费品市场繁荣活跃。在这一情景下，国民经济出现强劲复苏态势，GDP 增速超过9%。但世界经济加速复苏可能使我国输入性涨价因素增多，居民消费价格和工业品出厂价格回升较快，分别上涨3.2%和7.5%左右。国内外流动性过份充裕局面会为未来通货膨胀留下隐患。同时，经济增速回升快，经济结构调整不充分，产能过剩矛盾进一步加剧，不利于经济可持续发展。

3．GDP增长8%以下的继续调整情景

如果世界主要经济体目前实施的扩张性政策较快退出，多数国家采取提高利率等手段收紧银根，由于各国经济内生增长动力较弱，企业设备利用率和就业率回升缓慢，世界产业结构将展开深度调整；同时，贸易和投资保护主义盛行，国际贸易回升乏力，跨国投资陷入停滞。在这一情景下，世界经济增长可能低于2%，我国对外贸易和利用外资的国际环境没有大的改善，出口仅增长6%，进口增长11%，外贸顺差比上年下降15%左右，净出口仍为GDP 增长的负拉动因素。

如果国内实行积极的财政政策和稳健的货币政策，将预防通货膨胀放在宏观调控的突出位置；财政赤字占GDP 的比重明显小于2009年；货币政策操作逐步加大收紧力度，广义货币供应量(M2余额同比增长率年内控制到16%左右，新增贷款规模全年控制在6万亿元左右，

证券市场交投不活跃，企业直接融资规模小于2009年，全社会资金面比2009年明显收紧；在全力保证4万亿投资已开工项目进展的同时，严格控制政府投资新开工项目，房地产投资增速大体与2009年持平。由于经济刺激政策的新增量明显小于2009年，经济自主性增长动力不足，固定资产投资和社会消费品零售总额实际增速均低于2009年，企业设备利用率较低，就业困难较大，国民经济出现继续调整态势，GDP 增速低于8%。由于中国经济实际增速明显低于长期潜在增长率，总量供过于求矛盾突出，几乎没有新涨价因素，CPI 和PPI 的上涨主要是翘尾因素影响，预计居民消费价格将上涨1.3%左右，PPI 上涨3%左右。这一情景可借助世界性产业结构深度调整来淘汰国内一批落后企业和落后产能，也有利于防止通货膨胀；但就业压力增大

二、中国CPI 分析

2010年2月居民消费价格指数(CPI同比增长2.7%,大幅高于市场预期,其中食品价格涨幅尤其明显。2月CPI 涨幅已创下自2008年11月以来的新高,而高于目前一年期存款基准利率(2.25%的CPI 增速无疑将扰动刚平复不久的市场情绪,引发对央行可能采取进一步紧缩措施的担忧。数据显示,2月食品价格同比上涨6.2%，环比上涨

3.3%。此前公布的1月CPI 同比仅增长1.5%，低于当时市场2.0%的预测。

今年的CPI 增幅目标设定为3%,这综合考虑了去年价格变动的翘尾因素、国际大宗商品价格的传导效应、国内信贷增长的滞后影响等。

2月数据快速接近政策目标显示,一旦未来CPI 突破3%,央行可能出于扭转实际负利率的考虑而启动加息进程。在听到2.7%这一数据时,多家机构的分析师对此感到出乎意料。

事实上,由于食品价格在CPI 中占到三分之一比重,大多机构都把商务部公布的食用农产品价格作为估算CPI 的重要依据。数据显示,2月食用农产品价格月环比仅上涨1.1%,这一涨幅低于12月和1月。

因此,虽然此前不少分析师都因为考虑到春节因素,预计2月CPI 会出现短期高点至2.5%乃至3%,在对商务部公布的周数据进行测算后,他们纷纷下调预估值。对28家金融机构的调查显示,2月CPI 增速中值为2.3%,其中仅有6家机构的预测值等于或高于2.7%,仅占总数的五分之一。

从以往的情况看,这项统计和CPI 中的食品类型基本相同,调查结果基本一致。但此次出现明显偏离有可能是因为不同的调研员.而另一种猜测则是,统计局对CPI 数字进行了调整。1月份CPI 比预期低很多,因此令一些新涨价因素在2月份体现出来。如此看来,将1、2月份CPI 数据结合起来看,似乎更为合理。

三、城乡居民家庭人均可支配收入分析

2009年国民经济运行情况，城乡居民收入稳定增长，就业形势好于预期。

全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。

在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长9.6%，经营净收入增长5.2%，财产性收入增长11.6%，转移性收入增长14.9%。

农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。其中，工资性收入增长11.2%，第一产业生产经营收入增长2.2%，二、三产业生产经营收入增长10.0%，财产性收入增长12.9%，转移性收入增长23.1%。全年城镇就业人员比上年净增910万人。年末农村外出务工劳动力1.49亿人，比一季度末增加170万人。

四、我国主要商品价格监测分析

2010年4月份食品价格涨跌互现，15种蔬菜月平均零售价格为每500克2.76元，比上月上涨2.22%，比去年同期上涨20.5%。

4月份，监测的主要商品价格有升有降，总体比较平稳。

粮食收购价格小幅上升。4月份，全国25个粮食主产省(区、市国有粮食企业(下同稻谷、小麦、玉米三种粮食平均收购价格为每50公斤(下同98.91元，比上月上涨1.32%，比上年同期上涨9.54%。其中，主产区红小麦、白小麦、混合麦三种小麦平均收购价为96.08元，比上月微升0.53%，比上年同期上涨7.64%。主产区稻谷平均收购价为107.26元，比上月上涨1.93%，比上年同期上涨9.55%。主产区玉米平均收购价格为82.37元，比上月上涨1.75%，比上年同期上涨16.69%。

食品价格涨跌互现。4月份，36个大中城市集市早籼米、晚籼米、粳米、富强粉、标准粉平均零售价格分别为每500克1.66元、1.76元、2.13元、1.76元、1.57元，与上月相比分别上涨0.04元、0.05元、0.08元、0.02元、0.01元。大中城市集市猪精瘦肉平均零售价格为每500克10.54元，比上月下降4.54%，比去年同期下降4.11%。散装豆油、菜籽油和5升桶装大豆调和油、花生油零售价格分别为

4.54元/500克、5.13元/500克、52.47元/桶、91.75元/桶，与上月相比，散装豆油和桶装大豆调和油价格分别下降0.66%和上涨0.27%，散装菜籽油、桶装花生油价格基本持平；与去年同期相比，两种散装油和桶装大豆调和油价格分别上涨1.11%、4.48%、2.42%，桶装花生油价格下降5.19%。监测的15种蔬菜月平均零售价格为每500克2.76元，比上月上涨2.22%，比去年同期上涨20.5%。

煤炭价格总体平稳。4月份，主产省煤炭平均出矿价格为每吨714元，与3月份基本持平。其中，动力煤平均价格为每吨525元，比3月份略降0.64%；主产省焦炭平均出厂价格为每吨1565元，比3月份上涨0.89%。主要煤炭中转港秦皇岛港3月份动力煤平仓价每吨640元，比3月份略涨0.46%。

成品油零售价格小幅上涨。4月份，大中城市90号、93号、97号汽油和0号柴油实际零售价格每吨分别为8156元、8681元、9194元、7408元，与3月份相比，分别上涨2.77%、2.65%、2.55%、2.90%。

钢材价格大幅上涨。据对全国30个省(区、市主要钢材市场监测，4月份国内主要钢材品种价格涨幅较大，其中，线材(普线6.5,Q235、热轧中厚板(6,Q235、冷轧薄板(1,Q235全国平均价分别为4537元/吨、4876元/吨、5895元/吨，与上月相比分别上涨10.96%、9.28%、6.29%。

有色金属价格小幅上涨。据对大中城市有色金属现货市场监测，4月份六种有色金属综合平均价格比上月上涨2.46%。其中，电解铜、铝、铅、锌、锡、镍平均价格分别为每吨61409元、16571元、16493元、18991元、139414元、17.66万元，比3月份分别上涨3.41%、0.22%、0.49%、2.36%、2.56%、11.21%。

主要化工产品价格有升有降。4月份大中城市化工产品价格基本稳定，不同产品价格有升有降。其中，高压聚乙烯平均价格为每吨12468元，与上月相比下降0.87%；天然橡胶平均价格分别为每吨23344元，与上月相比上涨4.96%；聚氯乙烯平均价格为每吨7728元，

与上月基本持平。

建材价格总体稳中略有升降。4月份，36个大中城市普通硅酸盐水泥(42.5强度、矿渣硅酸盐水泥(42.5强度平均价格分别为404元/吨、362元/吨，与上月相比分别上涨0.50%、2.84%；普通平板玻璃平均价格为26.18元/平方米，与上月相比下降1.45%。

化肥价格稳中略降。4月份，国产尿素平均零售价格为每公斤1.89元，与上月相比下降3.57%；磷酸二铵、三元复合肥平均零售价格分别为每公斤3.07元、2.68元，与上月基本持平。

五、金融危机中国购物中心的影响

金融危机，虽然对国内经济的影响不如对国际影响深，对美洲其他的海外地区的影响大，但是通过数据分析也还是看到了危机的存在，包括在2008年上半年的相对紧缩的一种政策，其实对于整个购物中心的开发来说形成了一定的影响和压力。所以在对整个趋势的分析当中，其实2008年的增量相对是放缓了，虽然绝对数量还在增长当中。

一方面是开发商比较理性了，第二是受到信贷政策，它对整个零售品牌商发展的规模和他们发展效率等的多种角度的制约。国际金融危机发生以后，不但是在海外购物中心受到的影响比较大，在中国的市场也经历了大致三个月的紧张期。在紧张期的时候，中国的购物中心采取了非常高明的一种应对的策略，就是让租户平安的去度过，帮

助租户平安的去度过经济波动，给他们自身的经营带来的一种影响。

特别是消费信心不足的情况下，很多的购物中心，为了寻求于更多自己的租户长期友好的合作，对租金这方面也给予了很大的一种支持和帮助，并且制定了很多双方相互沟通的机制。购物中心的运营者，购物中心的所有者与进入到这个购物中心，租户之间到底是一种什么关系？当你的购物中心的业主也好，购物中心的运营商也好，能够站在租户的角度去考虑问题的时候，共同去面对这个难题的时候，其实很多问题是可以通过协商，或者通过双方更紧密的合作可以解决，从总体上来说，中国的具有一些运营经验的及运营优势的购物中心，在金融危机当中受到的影响的时限是比较短的，那么很快就度过了比较艰难的经济波动给行业带来的影响。购物中心并不是等于高端，其实大量的购物中心一定是在金字塔尖的底部，基础这个部分，金融危机这一次突然袭来对国内的购物中心也好，其他零售业也好，影响其实是显而易见的。虽然对中国的影响比国际的影响弱很多，但是它毕竟受到了一次震动。经过这次震动之后，对于整个行业的发展，对于一些待建的、在建，甚至于招商遇到不顺的这样的项目及时地去调整一些定位，调整一些策略，然后满足更大多数人群的这个消费需要。这种合理的组合一些业主及业态，会对整个的行业保持比较高的项目的成功率会比较有帮助。

第二节2009-2010年中国购物中心产业政策环境分析

一、购物中心开发的经济背景和政策

新的商业设施必须依附于传统的商业氛围而存在。开发购物中

心，其实就等同于开发一个商业中心。购物中心地块的商业价值，并不是由当时看到的商业氛围所决定的，而是以其内在消费潜力和未来的增长潜力所决定的。因此，开发购物中心选择“地块商业潜力巨大、但土地价值并未凸显”的地区，这样的开发策略具有更大的成长空间和抗风险能力。

二、我国将采取七大措施搞活流通扩大消费

措施包括：健全农村流通网络，拉动农村消费。继续推进“万村千乡”市场工程；加快完善农产品流通网络；完善农业生产资料流通体系；全面推进家电下乡工作。

增强社区服务功能，扩大城市消费。进一步完善城市社区便民服务设施；促进城市耐用品消费升级换代；积极促进汽车消费。

提高市场调控能力，维护市场稳定。健全居民生活必需品储备机制；切实增强市场应急调控能力。

促进流通企业发展，降低消费成本。培育大型流通企业集团；支持中小商贸企业发展；实行商业与工业用电、用水同价政策。

发展新型消费模式，促进消费升级。积极培育和发展新的消费热点；大力促进节假日和会展消费；进一步促进银行卡使用；大力发展信用销售。

切实改善市场环境，促进安全消费。狠抓流通企业食品安全；加强市场监管，改善交易环境；加快建立统一开放竞争有序的市场体系。

加大财政资金投入，支持流通业发展。